素有“百载商埠发祥地”之称的金平区，是汕头市改革开放前形成的老市区，全市行政中心所在。汕头市土地整治规划将金平区划分为城市功能提升区；汕头市总体规划将金平区、龙湖区与濠江区并列为汕头市的中心城区，发挥作为全市乃至粤东地区商贸、金融、物流、文化、科技的中心作用。
从汕头市统计局2019年度统计年鉴数据显示，金平区是人口高度密集的居住区，常住人口74.05万（2018年末），占汕头市中心城区（金平、龙湖、濠江）常住人口比例49.18%。汕头市房屋建筑面积4167.06万平方米，其中金平区房屋建筑面积345.6万平方米，占比 8.29%；全市人均可建设用地7.39平方米，其中金平区人均可建设用地4.67平方米，低于全市2.72平方米。作为老市区，金平人口密集、可供开发用地不多、土地资源稀缺、发展空间受限等客观因素成为制约金平发展的一个瓶颈。根据省委省政府“打造粤东中心城市，带动粤东经济发展”的工作指示，汕头在建设用地需求上将有较大增加，土地供需矛盾更加突出。
为推动汕头特区再出发、再创新辉煌，金平区责无旁贷、奋勇争先；为破解土地供需矛盾、推动城市功能布局战略性优化、焕发老城区活力，城市更新可谓是金平区发力的关键点。
一、发展历程：金平区坚定不移推行城市更新
在广东省的推动下，2010年汕头市成立了由市长任组长的“三旧”改造工作协调领导小组及办公室，统筹全市“三旧”改造工作，金平区开始了“三旧”改造的探索。
回望这一段历程，金平区政府注重创新体制机制，将棚户区改造、“三旧”改造、房屋征收等工作在宏观上进行区域性的整体统筹协调；在具体政策落地、项目审批流程、优惠鼓励措施等具体操作层面，区政府严格把关，对于已确定的改造项目，区各级部门尽可能的合并手续、简化程序、压缩办理时限；在涉及办理“三旧”改造审批手续的单位，区各级部门全力支持，最大力度推动城市更新工作的提速增效。
根据金平区城市更新局数据显示，截止至2019年6月10日，金平区列入市“三旧”改造年度改造计划项目135个，上报市政府并得到批准项目45个，竣工改造项目19个，正在建设的“三旧”改造项目5个，正在办理用地、报建手续项目21个。金平区坚定不移开展城市更新工作，区域的整体面貌随之发生了明显变化。
二、以往鉴来：区“旧改”项目焕发汕头活力
1、低效用地再开发，用地结构新优化
——乌桥岛棚户区改造项目
作为我市重点民生工程，2017年政府以“新理念、高标准、优品质”推进乌桥岛棚户区改造回迁项目。该项目退迁安置区面积约320亩，拟征收的房屋、构筑物总面积约67万平方米，涉及居民住户约6700户，单位（企业）约430家。设计方案涵盖以下内容：安置区一期建造6栋33层高的商住楼，提供两千多套面积从40-120平方米不等的住房，全部配套简易装修。
▲乌桥岛改造前
乌桥岛住宅存在建筑年久失修、基础设施缺失、排涝能力差等多种问题，存在较大安全隐患，居住环境的改善成为这一带居民最大的心愿。正如习总书记一再强调，“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”、“人民群众在什么方面感觉不幸福、不快乐、不满意，我们就在哪方面下功夫”，为贯彻落实习总书记的指导精神，金平区政府在此类项目的处理上，更加重视从项目建设的选址、规划、交通、环境、配套等多方面进行全面考虑，较大限度满足居民的住房需求，实现低效用地的再开发，优化城乡用地结构和布局。
▲乌桥岛改造后
2、城区功能布局优化，产业转型升级
——广厦城市综合体
作为金平北区的地标，广厦城市综合体坐落于广厦片区中心区域，总建筑面积约32万平方米，是集大型商业、教育、娱乐、办公、居住及公共服务配套为一体的大型高尚商业社区。作为早期通过“三旧”改造形式合作开发的房地产项目，总投资约9.8亿元，该项目的完成意味着3800多股民住上电梯房的愿望成为现实，代表着金平的现代服务业发展进入了一个新的起点，更加是金平区不断推进城区功能布局优化和产业转型升级相结合的标志性成果。
▲广厦改造前
以广厦城市综合体为代表的大型城市综合体“三旧”改造项目，在解决地区发展困境之余，为城市区域经济发展带来无限的机会，吸引品牌入驻、提供便捷式消费方式、改变商业格局，极大程度的推动汕头现代服务业的提速和传统商业的升级；再者，随着综合体规模的逐步扩大，将促进周边配套设施建设和绿化建设的完善、城区功能布局的优化，打造汕头新名片。
▲广厦改造后
3、市场化手段调节资源配置，实现片区内涵式发展
——金湖生活圈
金紫世家改造项目是金平区重点“三旧”改造项目，并于2019年入选广东省“三旧”改造典型案例汇编。项目拆迁面积实用地约130亩，原为国有工业及集体建设用地（分别为汕头自行车厂用地、金砂集体用地、汕头通用机械厂用地及汕头市第二电机厂用地），地上建筑物多为上世纪七八十年代建造的旧厂房及旧村庄，土地利用率极低，改造范围内建筑破旧、工业污染严重、卫生情况恶劣，同时存在公共配套不完善及破产国企等情况。
▲金湖生活圈改造前
该“三旧”改造项目总计容建筑面积约30万平方米，规划建设20幢26-32层的住宅楼，并配套建设商业街、小学、肉菜市场及公共停车场，此外还融合新古典主义的设计手法，“园林建筑与人和谐共生”的开发理念。改造使得该区域的土地利用率翻了数倍，并且满足了周边居民提升居住水平的需要，以市场化手段调节资源配置，实现了片区的内涵式发展。未来，随着金紫世家四期、金紫名邦花园的建成，金湖生活圈将成为中心城区规模最大、配套最优的城市更新样板之一。
▲金湖生活圈改造后
▲东厦小学金紫校区
▲金紫天街
▲东厦100购物商场（在建）
4、下足绣花功夫“微改造”，激活陈旧的人文资源
——小公园开埠区
小公园是汕头老市区的商业、文化中心，也是汕头老城的核心地标和文化标志。据《小公园开埠区保护规划》对整个开埠区历史文化价值的挖掘和梳理，提出了“整体保护、原貌保护、修旧如旧、修新如旧”的保护原则，涵盖文物保护建筑（28处）、非文物保护建筑（92处）、风貌控制建筑、保留建筑、更新建筑和拆除建筑多重方式。小公园活化改造工作的开展，通过引导商铺按照业态规划开展经营，打造小公园特色步行街区；依托汕头开埠陈列馆、邮政大楼、南生百货公司、老妈宫戏台等特色景点，塑造开埠文化、海洋文化、华侨文化、红色文化等特色，形成独特的文化旅游产品及活动，使陈旧的人文资源发挥出更大的价值。整改后的小公园开埠区重新塑造了中西文化相结合的的“百载商埠”和“民国风”的昔日繁华。
▲小公园改造前
金平区政府希望将小公园打造成“本地居民愿意住、外来游客愿意来”，能传承历史文化内涵的特色文化旅游目的地和公众休闲片区，2020年4月初政府网站公布了汕头小公园开埠区修复改造二期工程的中标公告。以小公园为代表的旧改工作的推进，是对尘封人文资源的激活，更是历史传承与现代发展相糅合的体现。
▲小公园改造后
此外，金平区还注重科学谋划、成片开发，推动中心城区老旧小区微改造和城中村改造，加快光华北一路、东厦路100号等“三旧”改造项目建设，谋划实施浮东、沟湖等旧村庄整村改造；在城市配套方面，交通基础设施日趋完善，金凤西路西延、金凤西路跨大港河桥、金新北路、天山北路及跨梅溪河桥等路桥建设加快，金砂西路西延、牛田洋快速通道和潮汕环线，工业园区主次干道改造升级有序进行，竹堤路、潮州路、潮阳路等一批道路建设加快推进；持续推动城市更新，实现金平区的扩容提质及人居环境的不断优化。
三、它山之石：“三旧”改造经典案例
1、继承与开发同步，传统与现代并行
——上海新天地
上海新天地是一个极具上海历史文化风貌的都市旅游景点，也是国内房地产区域改造的标杆案例。新天地座落在上海市中心卢湾区淮海中路东段，占地6万平方米，它是太平桥改造项目（占地52公顷）的第一期计划，以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，为其赋予商业价值，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
▲新天地改造前
新天地项目作为标杆案例，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业；保留了建筑外皮、改造内部结构和功能、着力引进新的生活形态，历史与新生活形态的文化品位结合，实现新天地的新生。上海拥有近百年与西方文化接触、兼容和沉淀的独特历史，使得新天地的定位和业态受到认可。项目本身体现的文化氛围与城市背景、城市精神及历史文化相匹配，使其难以被其他城市复制。
▲新天地改造后
2、十年耕耘坚定前行，“金钥匙”打开新大门
——深圳罗湖蔡屋围
深圳蔡屋围城市更新统筹片区项目地处深南大道罗湖门户地带，毗邻荔枝公园、小平广场、多条轨道交通路线及规划路线交汇处，区位条件极佳。该项目总面积33公顷，主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。经过“三旧”改造工作的开展，老蔡屋围由原来脏乱差的城中村，变身为金融中心区，高度441.8米的京基100、高383.95米的地王大厦，都是在蔡屋围建起来的，随之纷纷而来的是世界五百强企业及国际知大企业，罗湖核心区蔡屋围北区改造项目实现了多方共赢，从蔡屋围实业股份有限公司、政府、中国人民银行、开发企业、到村民的多方共赢。
▲蔡屋围改造前
8年8月，罗湖区都市更新局出台的《罗湖区都市更新“十三五”筹办》将蔡屋围定位为罗湖金融、商贸、文明中心区，拟通过城市更新，拓展万象城周边区域，集约开拓创立蔡屋围金融中心、高端贸易集中区，创立对外深圳特区形势的地标性都市修筑群，提升罗湖片区的生机。始终坚持“深圳质量”的蔡屋围项目，将被打造成“深圳标准”的典范，该项目被广东省列为“三旧”改造的样板，并将建成全球性地标建筑群，比肩世界级商业中心、文化中心和消费中心。
▲蔡屋围改造后
四、未来趋势：深化城市更新，齐心再造新金平
城市更新作为一个永续的过程贯穿于城市发展的各个阶段，过去十年的砥砺前行，金平区交出了一份满意的答卷，站在历史新起点，城市更新被赋予更高的历史使命，将成为城市未来发展的新主题。
依托城市更新项目，通过“宜居+宜业+宜游+宜老”城市物理空间的打造，带动金平区经济社会发展，改善居住、商业、生态环境，复兴金平区区域品质、使其功能定位更加清晰，引领社区发展；在城市更新的模式上，遵循整体综合协调原则，逐渐由拆改留改造模式向留改拆模式，以可持续发展为指导理念，根据金平区“人-地-产业”现状和变化趋势，科学规划、有效评估，完善利益共享。
依据汕府〔2017〕70 号文，遵循规模效应和节约交易成本原则，金平区将继续鼓励成片改造路线，在政策细节上走精准实策路线，强化规划引领，坚持片区统筹；注重“三旧”改造的同时，加强旧商业区和基础设施改造，加强城市更新规划的务实性，在与城市规划衔接的同时，更加关注居住组团和产业组团的重构；在城市更新管理方面，金平区将精准施策，思考“房地产企业+政府+社区”城市更新改造联盟的构建；政府加强公共政策在筹资渠道、法律法规、部门协调等多方面的引导和支持，积极构建党建引领下的共治共享机制，多部门联动的政策执行机制，多方资源的整合机制，实现政策内容创新，调动市场参与主体的积极性。
在未来，金平区将以更大的力度推动城市运营能力和更新项目的高度融合，促进区域生态系统更完善、营造健康公共空间和改善民生生活相结合的目标，进而实现金平区可持续发展！
指导专家：李松 唐钦汉
调研员：蔡泽帆 林佳燕
